中文

外籍雇佣·国籍

外国人购买松岛公寓：土地交易许可 — 非居民及学生名义购买的许可标准与文件

在将外国人列为许可对象的土地交易许可区域内，外国人必须在签署房屋购买合同前获得市长、郡守或区长许可，未获得许可而签署的合同无效（《不动产交易申报法》第10条及第11条）。房屋仅限买方自住，且许可持有人必须从取得之日起直接使用2年（《不动产交易申报法》第12条及第17条；《施行令》第14条），因此居住在海外的父母进行投资性购买很难获得许可。以在韩留学生子女名义进行的购买，只有在子女为实际所有权人并实际居住在该房屋时才会被审核，仅借用名义的行为根据《实际所有权人不动产登记法》是被禁止的。

撰写人 黄允相，行政士 · 发布 2026-10-27 · 更新 2026-10-27

流程

业务类型
  • 申报 难度 低

    提交法令规定的申报书及所需材料的程序。材料齐全即可受理；部分申报由行政机关核实内容后受理。

  • 许可 难度 高

    经审查后允许从事法律一般限制的营业、行为或居留的程序，执照（免许）也属于此类。审查设施标准、选址及相关机关协商等，不符合许可标准时可能不予许可。

  1. 1. 确认房屋是否属于许可对象

    国土交通部长官在指定许可区域时，可以将外国人列为许可对象，该指定在公告5天后生效（《不动产交易申报法》第10条第1款及第5款）。对于公寓，应将与单元附带的土地份额而非专属建筑面积与公告中的面积阈值进行比较（《土地交易业务处理规程》第3条第1款第5项；《不动产交易申报法施行令》第9条）。指定期间和面积可能会通过重新指定公告发生变化，因此请在签署前再次确认。

  2. 2. 确保实际所有权人与居住者为同一人

    只有在作为买方自有住宅使用的前提下，房屋才符合许可标准；若购买目的明显并非为了自有住宅，则被视为不符合标准（《不动产交易报导法》第12条第1款(a)项；《土地交易业务处理规程》第6条）。“用于许可用途”是指由许可持有者直接使用（《土地交易业务处理规程》第14-2条），因此，以居住在海外的父母名义购买但仅由子女居住的情况，很难获得许可。若要以在韩国留学的子女名义提出申请，该子女必须是实际所有者及申请人，并计划亲自入住。

  3. 3. 整理资金来源及外汇报导

    在土地收购资金计划中，来自父母的资金须作为赠与或其它借款分别填写（《不动产交易报导法实施规则》第10号表格）。在韩国居住满6个月或以上的外国人，根据《外汇交易法》被视为居民（《外汇交易法实施令》第10条第(1)款4项），因此必须分别确认在韩学生与海外父母的报导义务。当非居民通过从海外汇入或携带的资金收购韩国不动产时，非居民应使用不动产收购报导表向外汇银行进行报导（《外汇交易规程》第9-42条第(2)款）。

  4. 4. 与卖方共同申请并在获得许可后签署合同

    卖方与买方应将许可申请书连同土地使用计划及土地收购资金计划一并提交给市长、郡守或区长（《不动产交易报导法》第11条第(1)款及第(3)款；《实施规则》第9条）。许可机关应在收到申请后的15天内决定准予或拒绝（《不动产交易报导法实施令》第8条第(3)款），且只有在获得许可后方可签署销售合同。

  5. 5. 在合同签订后30天内进行报导，并直接居住满2年

    销售合同必须在合同日期后 30 天内进行申报（《不动产交易申报法》第 3(1) 条），且在购买许可住宅时，必须同时提交包含资金证明的住房购置资金及搬入计划（《施行令》附件 1 第 3-2 项；《施行规则》第 2(6) 条及 (7) 条）。外国买家须在申报中说明居留状态以及是否拥有国内地址或居住满 183 天或以上（《施行令》附件 1 第 1(h) 项）。取得所有权后，许可持有者必须自土地取得之日起 2 年内将房屋直接用于许可用途（《不动产交易申报法》第 17(1) 条；《施行令》第 14(2) 1 项）。

所需文件

  • 土地交易合同许可申请（《不动产交易申报法施行规则》第 9 号表格，由买卖双方共同填写）
  • 土地使用计划（同规则第 11(1) 条项下的内容，包括搬入时间及居住计划）
  • 土地购置资金计划（同规则第 10 号表格，父母提供的资金须作为赠与或其他借款分别列出）
  • 居留证明，如外国人登录事实证明书（用于确认居留状态及期限）
  • 解释在 Songdo 居住情况的材料，如在学证明及当前住房记录（以应对主管机关要求补充材料的情况）
  • 土地识别材料，如地籍电脑数据查询结果（当地行政机关指导中列出的文件）
  • 住房购置资金及搬入计划（同规则第 1-3 号表格）及各项资金来源的证明（在获得许可并提交交易申报时一并提交）
  • 不动产取得申报书（《外汇交易规程》第 9-12 号表格，非居民使用从境外汇入的资金购买时，由申请人向外汇银行提交）

费用

行政服务委托费
  • 基本范围 起 KRW 400,000
所有行政服务委托费均不含 10% 增值税。

土地交易合同许可申请不收取费用（《不动产交易申报法施行规则》第 9 号表格）。翻译外国文件及开具证明等实际产生的费用另计。本事务所的收费自上述金额起，并可能根据买方人数、资金结构以及证明居留和居住范围的材料数量而有所不同；我们将在审核您的文件后提供准确报价。

查看此项服务的费用和官方收费 →

法律依据及审查日期

  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 3
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 10
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 12
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 17
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 18
  • Act on Report on Real Estate Transactions, Article 26
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 8
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 14
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 16
  • Enforcement Decree of the Act on Report on Real Estate Transactions, Annex 1
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 2
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 9
  • Enforcement Rule of the Act on Report on Real Estate Transactions, Article 11
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 3
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 6
  • Land Transaction Work Processing Regulation, Article 14-2
  • Enforcement Decree of the Foreign Exchange Transactions Act, Article 10
  • Foreign Exchange Transaction Regulation, Article 9-42
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 3
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 4
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 5
  • Act on the Registration of Real Estate under Actual Titleholder's Name, Article 7

依据法规审查于

法规和公告会发生变化，因此每个案件都需要单独审查。 法规标题以英文提供，仅供参考。韩语法规为权威文本。

首先查看这些

  • 如果未经许可就签订了属于许可对象的房屋合同，该合同无效，且当事人将面临最高 2 年的监禁，或根据合同签订时官方评估的土地单价计算，最高为土地价格 30/100 的罚金（《不动产交易报告法》第 11(6) 条和第 26(3) 条）。请务必在获得许可后再支付任何定金或签署合同。
  • 如果买方在取得后 2 年内未直接居住在房屋内，在收到遵守令后，若因闲置、出租或未经批准改变用途，可能会被每年处以土地取得价格 10/100、7/100 或 5/100 的不遵守罚款，直至遵守为止（同法第 18 条；《施行令》第 16 条）。如果因居住期限届满或学习计划导致难以居住满 2 年，请在申请前修改计划。

常见问题

不在韩国居住的外国人可以在 Songdo 购买公寓吗？
如果房屋属于外国人许可范围，在继续居住在海外的同时为了投资而购买，很难获得许可。房屋仅在买方用于自住时才符合许可标准，购买行为若明显不是为了自住，则被视为不符合标准（《不动产交易报送法》第12条第1款第a项；《土地交易业务处理规程》第6条）。如果房屋不属于许可范围，则不需要此许可，但仍需检查交易报送和外汇报送。
持有 D-2 (学生) 签证的孩子可以用其名义获得土地交易许可吗？
只有在孩子是实际所有者并直接居住在该房屋时，才可以进行有条件的审查。虽然没有规定排除 D-2 (学生) 身份本身，但由于买方必须从取得房屋之日起直接居住满 2 年，因此必须说明剩余的停留期限、延期计划以及居住在 Songdo 的理由，即使文件齐全也不保证一定能获得许可。在首尔或其他地区就读大学的孩子必须通过通勤和居住计划来解释居住在 Songdo 的理由。
如果由父母出资并以孩子名义购买房屋，这属于名义信托吗？
父母提供资金本身并不构成名义信托，但如果父母保留实际所有权，仅将名字登记在孩子名下，则属于名义信托。名义信托协议及其基于此进行的登记是无效的，委托人将面临最高为财产价值 30/100 的罚款，以及最高 5 年的监禁或最高 200,000,000韩元 的罚金（《不动产实际所有者登记法》第3、4、5和7条）。父母的资金必须作为实际赠与或实际贷款进行安排，并在资金计划中按此类方式填写。
居住在海外的父母和学生身份的孩子可以作为共同所有者获得许可吗？
将没有韩国停留资格且居住在海外的父母作为共同买方加入，很难获得许可。“用于许可目的”意味着由许可持有者直接使用（《土地交易业务处理规程》第14-2条），因此孩子在韩国居住不能替代居住在海外的父母。当父母获得停留资格并与孩子实际居住在一起时，必须分别审查每位共同买方的停留和居住计划。
外国人购买公寓时，是否还需要单独进行外国人不动产取得报送？
对于销售合同，买方应在合同日期后的 30 天内提交不动产交易报告，而非外国人取得报告。外国人取得报告适用于销售以外的合同，如赠与（《不动产交易报告法》第 3 条和第 8 条），且若已获得土地交易许可，则无需另行办理外国人土地取得许可（同法第 9(1) 条但书）。但是，当非居住者使用海外资金购买时，可能需要向外国汇兑银行另行申报（《外国汇兑交易规例》第 9-42 条）。
我可以委托行政士申请外国人土地交易许可吗？
可以。黄允相行政士办公室将审查房屋是否属于许可对象以及每种所有权结构的许可标准，准备土地交易合同许可申请书、土地使用计划和土地取得资金计划，并代为提交。我们还会准备许可后用于交易报告的资金和入住计划，并整理申请人用于向外国汇兑银行申报的文件。

此区域的其他指南

联系我们

因城务黄允相行政事务所位于韩国仁川松岛，负责准备、提交行政文件并提供程序说明。如果您的情况类似，请发送消息给我们。

📞 电话 010-3374-2687 KakaoTalk 预约免费咨询（1小时） WhatsApp ✍️ 申请此项服务的咨询
查看相关服务 费用及官方收费

📍 大韩民国 仁川广域市 延寿区 Convensia大路165号 POSCO Tower-松岛 26层 2697室 · 📞 010-3374-2687 · 🌐 hwangadmin.com

本指南是基于公开来源的一般信息。要求、文件和截止日期因案件和有权机构而异，请在继续之前确认。