외국인 송도 아파트 구입 토지거래허가 — 비거주자·유학생 명의 허가요건과 서류

진행 절차

1. 1. 대상 주택의 허가 대상 여부 확인

   국토교통부장관은 허가구역을 지정하면서 외국인등을 허가대상자로 특정할 수 있고, 지정 공고일부터 5일 후 효력이 생깁니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조제1항, 제5항). 아파트는 전용면적이 아니라 대지사용권 지분면적을 공고의 기준면적과 비교하며(토지거래업무처리규정 제3조제1항제5호, 같은 법 시행령 제9조), 지정 기간과 대상 지역은 재지정 공고로 바뀔 수 있어 계약 직전에 다시 확인해야 합니다.

2. 2. 실제 소유자와 거주자를 같은 사람으로 정하기

   주택은 자기의 거주용 주택용지로 이용하려는 경우에만 허가기준에 맞고, 자기 거주용이 아닌 것이 분명하면 허가기준에 적합하지 않은 것으로 봅니다(같은 법 제12조제1호가목, 토지거래업무처리규정 제6조). 허가받은 목적대로의 이용은 허가받은 사람이 직접 이용하는 것을 뜻하므로(토지거래업무처리규정 제14조의2), 해외에 거주하는 부모 명의로 사고 자녀만 사는 구성은 허가받기 어렵습니다. 유학생 자녀 명의로 신청하려면 자녀가 실제 소유자이자 신청인으로서 직접 입주할 계획이 있어야 합니다.

3. 3. 자금 출처와 외국환 신고 대상 정리

   토지취득자금 조달계획서에는 부모에게 받은 돈을 증여 또는 그 밖의 차입금으로 구분해 적습니다(같은 법 시행규칙 별지 제10호서식). 외국인은 국내에 6개월 이상 체재하면 외국환거래법상 거주자로 보므로(외국환거래법 시행령 제10조제1항제4호), 국내 체류 중인 유학생과 해외 거주 부모의 신고 의무를 따로 확인해야 합니다. 비거주자가 해외에서 송금하거나 휴대 반입한 자금으로 국내 부동산을 취득하면 부동산취득신고(수리)서로 외국환은행에 신고합니다(외국환거래규정 제9-42조제2항).

4. 4. 매도인과 공동으로 허가 신청, 허가 후 계약

   허가신청서는 매도인과 매수인이 공동으로 토지이용계획서와 토지취득자금 조달계획서를 붙여 시장·군수·구청장에게 제출합니다(같은 법 제11조제1항, 제3항, 같은 법 시행규칙 제9조). 허가관청은 신청서를 받은 날부터 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 하며(같은 법 시행령 제8조제3항), 허가를 받은 뒤에 매매계약을 체결합니다.

5. 5. 계약일부터 30일 이내 거래신고와 2년 직접 거주

   매매계약은 계약 체결일부터 30일 이내에 부동산 거래신고를 하며(같은 법 제3조제1항), 허가받은 주택을 매수한 경우 주택취득자금 조달 및 입주계획서와 자금 증빙을 함께 냅니다(같은 법 시행령 별표 1 제3호의2, 같은 법 시행규칙 제2조제6항, 제7항). 외국인 매수인은 신고서에 체류자격과 국내 주소 또는 183일 이상 거소 여부를 적습니다(같은 법 시행령 별표 1 제1호아목). 취득 후에는 토지 취득일부터 2년간 허가받은 목적대로 직접 이용해야 합니다(같은 법 제17조제1항, 같은 법 시행령 제14조제2항제1호).

필요 서류

• 토지거래계약 허가신청서(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제9호서식, 매도인·매수인 공동 작성)
• 토지이용계획서(같은 규칙 제11조제1항 사항 기재, 입주 시기와 거주 계획 포함)
• 토지취득자금 조달계획서(같은 규칙 별지 제10호서식, 부모 자금은 증여 또는 그 밖의 차입금으로 구분 기재)
• 외국인등록 사실증명 등 체류 증명자료(체류자격·체류기간 확인용)
• 재학증명서·현재 거처 자료 등 송도 거주 사유 소명 자료(관할청 보완 요청 대비)
• 지적전산자료 조회결과서 등 대상 토지 확인 자료(관할청 안내 서류)
• 주택취득자금 조달 및 입주계획서(같은 규칙 별지 제1호의3서식)와 항목별 자금 증빙(허가 후 거래신고 때 제출)
• 부동산취득신고(수리)서(외국환거래규정 별지 제9-12호서식, 비거주자가 해외 송금 자금으로 취득할 때 신청인이 외국환은행에 제출)

비용 안내

토지거래계약 허가신청 수수료는 없습니다(「부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙」 별지 제9호서식). 외국 서류 번역, 증명서 발급 등 실비는 별도로 듭니다. 본 사무소 수임료는 위에 표시한 금액부터이며, 매수인 수, 자금 조달 구조, 체류·거주 소명 자료의 범위에 따라 달라질 수 있어 자료를 검토한 후 정확한 견적을 안내드리겠습니다.

이 업무 수임료·수수료 보기 →

근거·확인일

• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제3조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제9조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제10조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제12조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제17조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제18조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제26조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제8조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제9조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제14조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 제16조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 별표 1
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제2조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제9조
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 제11조
• 토지거래업무처리규정 제3조
• 토지거래업무처리규정 제6조
• 토지거래업무처리규정 제14조의2
• 외국환거래법 시행령 제10조
• 외국환거래규정 제9-42조
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조
• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조

원문 대조: 2026-10-27

법령과 고시는 바뀔 수 있어 사안마다 개별 확인이 필요합니다.

먼저 확인하세요

• 허가대상 주택을 허가 없이 계약하면 그 계약은 효력이 없고, 2년 이하의 징역 또는 계약 체결 당시 개별공시지가에 따른 토지가격의 100분의 30 이하의 벌금 대상입니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제11조제6항, 제26조제3항). 가계약금이나 계약서 서명도 허가를 받은 뒤에 하십시오.
• 취득 후 2년 안에 직접 거주하지 않으면 이행명령을 거쳐 방치는 토지 취득가액의 100분의 10, 임대는 100분의 7, 승인 없는 목적 변경은 100분의 5의 이행강제금이 이행할 때까지 매년 부과될 수 있습니다(같은 법 제18조, 같은 법 시행령 제16조). 체류기간 만료나 학업 일정으로 2년 거주가 어려우면 신청 전에 계획을 다시 세워야 합니다.

자주 묻는 질문