토지·건축·보상
불법형질변경토지 보상평가 이의 — 경미한 형질변경 기준과 재결 이의신청 30일
공익사업에 편입된 토지가 허가나 신고 없이 형질변경된 토지, 즉 불법형질변경토지로 분류되면 현재 이용상황이 아니라 토지가 형질변경될 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다(토지보상법 시행규칙 제24조). 다만 높이·깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지나 도시지역 등 외의 지역에서 660㎡ 이하 토지의 지목변경 없는 절토·성토·정지·포장처럼 개발행위허가가 필요 없는 경미한 형질변경은 허가를 받지 않아도 됩니다(국토계획법 제56조제4항제3호, 같은 법 시행령 제53조제3호). 형질변경 시점과 그 당시 허가 필요 여부를 자료로 정리해 조서 열람 단계에서 서면 이의를 제기하고, 협의가 성립되지 않으면 재결신청 청구와 수용재결 이의신청으로 이어서 다툴 수 있습니다.
진행 절차
- 불복·구제 난이도 높음
이미 받은 처분·결정에 대해 의견제출·이의신청·행정심판을 하거나 피해구제·분쟁조정을 신청하는 절차입니다. 심사기관이 사실관계와 법령을 검토하여 결정하므로 소명자료 준비가 중요합니다.
토지보상 협의의견서와 수용재결·이의재결 관련 신청·의견서류를 작성해드립니다. 감정평가와 보상협상 전체를 포함하는 서비스는 아닙니다.
포함 범위·수임료
- 협의 단계 서류
- 토지보상 사건 1건의 제공 조서·사실자료를 정리하여 협의의견서를 작성해드립니다. 감정평가와 협의 현장 협상은 포함하지 않습니다. 작성 범위: 협의 의견서 1종·종당 5쪽. 사무소 방문 제출은 포함하지 않습니다.
- 수용재결 서류
- 토지수용 사건 1건의 재결 관련 신청·의견서와 증빙을 작성해드립니다. 법정 제출주체와 청구 경로를 확인하며 감정평가·후속 이의재결은 별도입니다. 작성 범위: 수용재결 신청·의견서 1종·종당 5쪽. 사무소 방문 제출은 포함하지 않습니다.
- 이의재결 서류
- 수용재결 결과와 제공 근거를 검토하여 이의재결 관련 신청·의견서류를 작성해드립니다. 선행 협의·수용재결 서류 신규 작성과 감정평가는 포함하지 않습니다. 작성 범위: 이의재결 신청·의견서 1종·종당 5쪽. 사무소 방문 제출은 포함하지 않습니다.
1. 불법형질변경토지 분류 근거 확인
보상계획 통지서와 토지조서에 적힌 이용상황, 감정평가 결과 통지 자료에서 어떤 근거로 불법형질변경토지로 분류했는지 확인합니다. 불법형질변경토지는 관계 법령상 허가를 받거나 신고를 하고 형질변경을 해야 하는 토지를 허가·신고 없이 형질변경한 토지를 말하며, 형질변경될 당시의 이용상황을 상정해 평가합니다(토지보상법 시행규칙 제24조).
2. 형질변경 시점과 당시 허가 필요 여부 정리
과거 항공사진, 토지대장의 지목 변동 이력, 개발행위허가·농지전용 등 인허가 내역을 모아 언제 어떤 형질변경이 있었는지 시기별로 정리합니다. 높이·깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지(여러 차례면 누적 산정, 포장 제외)와 도시지역·자연환경보전지역·지구단위계획구역 외의 지역에서 660㎡ 이하 토지의 지목변경 없는 절토·성토·정지·포장은 허가가 필요 없는 경미한 행위이며, 시·군 도시·군계획조례가 이 범위에서 따로 정한 경우에는 조례 기준을 따릅니다(국토계획법 시행령 제53조제3호). 형질변경 시점의 법령과 조례 기준이 지금과 다를 수 있으므로 당시 기준으로 확인합니다.
3. 조서 열람기간 안에 서면 이의와 의견 제출
사업시행자는 보상계획을 공고·통지한 뒤 14일 이상 열람하게 하며, 토지조서의 이용상황에 이의가 있으면 이 열람기간 안에 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있습니다(토지보상법 제15조제2항·제3항). 형질변경 당시 허가가 필요 없었거나 적법하게 허가를 받았다는 자료를 붙여 이의서와 의견서를 제출하고, 협의 단계에서도 같은 자료로 평가 근거에 대한 소명을 요청합니다.
4. 협의가 성립되지 않으면 재결신청 청구
사업인정고시 후 협의가 성립되지 않으면 토지소유자는 협의기간이 지난 후 재결신청청구서를 사업시행자에게 서면으로 제출할 수 있습니다(토지보상법 제30조제1항, 같은 법 시행령 제14조제1항). 사업시행자는 청구를 받은 날부터 60일 이내에 관할 토지수용위원회에 재결을 신청해야 하며, 기간을 넘기면 지연된 기간에 대한 가산금이 재결 보상금에 더해집니다(같은 법 제30조제2항·제3항).
5. 수용재결 이의신청
수용재결의 평가에 이의가 있으면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 이내에 이의신청서에 재결서 정본 사본을 첨부해 중앙토지수용위원회에 이의를 신청합니다(토지보상법 제83조, 같은 법 시행령 제45조제1항). 지방토지수용위원회의 재결은 해당 지방토지수용위원회를 거쳐 제출하며, 이의신청서에는 형질변경 시점과 당시 허가 필요 여부를 보여 주는 자료를 이유로 정리해 적습니다.
필요 서류
- 이의신청서(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙」 별지 제21호서식, 수용재결에 이의가 있는 경우)
- 재결신청청구서(별지 서식 없음, 같은 법 시행령 제14조제1항 기재사항에 따라 작성)
- 토지조서 이의서·협의 단계 의견서(제출 서식 없음, 서면으로 제출)
- 보상계획 통지서, 토지조서, 보상협의요청서, 감정평가 결과 통지 자료
- 수용재결서 정본과 받은 날짜를 확인할 수 있는 우편송달 자료
- 토지대장(지목 변동 이력 포함), 토지 등기사항증명서, 지적도
- 연도별 항공사진과 현황 사진
- 개발행위허가·농지전용 등 인허가 내역, 형질변경 당시 공사·작업 자료(있는 경우)
비용 안내
수용재결 이의신청서(별지 제21호서식)의 수수료는 없습니다. 본 사무소 수임료는 위에 표시한 금액부터이며, 편입 필지 수, 형질변경 이력 자료의 양, 진행 단계(조서 이의·재결신청 청구·이의신청)에 따라 달라질 수 있어 자료를 검토한 후 정확한 견적을 안내드리겠습니다.
근거·확인일
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조·제30조·제83조
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행령 제14조·제45조
- 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제24조, 별지 제21호서식
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조
먼저 확인하세요
- 재결서 정본을 받은 날부터 30일이 지나면 수용재결 이의신청을 할 수 없으므로, 재결서를 받은 날짜를 우편송달 자료로 확인해 두어야 합니다(토지보상법 제83조제3항).
- 허가가 필요 없는 경미한 형질변경 범위는 형질변경 당시의 법령과 시·군 조례를 기준으로 판단하므로, 오래전에 이루어진 형질변경은 당시 기준과 경과조치 적용 여부를 사업시행자와 관할 시·군에 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
불법형질변경토지로 분류되면 보상은 어떻게 평가되나요?
허가 없이 흙을 쌓거나 깎아도 되는 범위가 있나요?
660㎡ 이하 토지는 포장해도 허가가 필요 없나요?
불법형질변경토지 분류에 이의하려면 언제까지 해야 하나요?
불법형질변경토지 관련 서류를 행정사에게 맡길 수 있나요?
문의 안내
인천 행정사·송도 행정사, 황윤상 행정사 사무소입니다. 포스코타워송도에서 ‘토지보상 협의·재결·이의신청 서류 작성’를 비롯한 행정 서류의 작성과 제출 대행, 절차 안내를 맡고 있습니다. 비슷한 상황이 궁금하시면 편하게 문의 남겨 주세요.
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본 안내는 공개 자료를 토대로 정리한 일반 정보로, 개별 사안의 요건·서류·기한은 관할 기관과 사안에 따라 달라질 수 있어 진행 전 확인이 필요합니다.